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大型商业项目加速落地南城的同时,原有商业死结却仍未被盘活。位于南二环开阳桥附近的U-SHOW悦秀城购物中心(以下简称“悦秀城”)2015年9月开业至今,作为三大主力店的国美电器已经撤离,商场内近2/3的商铺空置。此外,北京商报记者走访时发现,悦秀城内不少入驻商家已跑路,消费者购买的预付卡无法消费。而在业内人士看来,目前主打社区型购物中心的商业设施均有名无实。

悦秀城开业时,位于B1层的国美电器、6层的歌友汇KTV和DMG影城成为购物中心三大主力店。然而经营时间不到一年半,三大主力店之一的国美电器就已撤离该商场。北京商报记者2月5日走访时看到,位于商场南侧的国美电器正门上张贴着闭店通知,表示国美电器闭店装修,如有购物需求请到周边门店购买,然而位于一层服务台的商场工作人员表示,国美电器已于去年10月撤离。

北京商报记者了解到,国美电器占地4998平方米,占据了B1层绝大部分面积,该店还在项目1楼西南角处设立了单独的出入口。工作人员表示撤离原因还不确定,但购物中心将把国美电器所占据的地下一层改造为大型超市,预计今年4月左右开业。

据悦秀城方面透露,商场物业方鹏润地产已与首都农业集团签订合作协议,鹏润北京悦秀城项目引入首农集团全国首家自主经营的超市。首农超市位于悦秀城B1层,占地5000平方米,定位为绿色健康主题的高端精品超市。悦秀城表示,利用首农集团优势将形成“从田间到餐桌”的完整食品产业链。

有业内人士认为,首农超市的入驻将帮助悦秀城丰富业态。不过,分析人士认为,不断“折腾”的悦秀城定位不清,业态引入混乱。

作为丰台区产业升级的一个新动作,悦秀城前身的大康国际鞋城是较早一批转型升级的批发市场,变身为购物中心后,也曾被周边居民寄予厚望。然而,大康鞋城停业、改造为悦秀城后,人气并没有因此提升。

悦秀城的前身大康鞋城以鞋类批发为主营业务,由国美系的鹏润地产开发,该项目的所有权是属于“联合持有”,最初计划按照两期整体开发建设,但因为种种原因而搁置,只开发了一期,也就是大康鞋城。2011年2月,大康鞋城因为经营困难决定停止营业,后续开发再利用一直悬而未决。2013年下半年,国美集团把大康鞋城所有的股份进行了统一收购,解决了历史上的产权问题。由此,大康鞋城重新改造开业。2014年7月,在清退批发业的基础上大康鞋城完成改造升级。据介绍,在推动招商过程中,楼宇曾命名为“国美生活广场”,后更名为“U-SHOW悦秀城”。

悦秀城初期定位轻奢,希望进一步聚集时尚产业,着力打造城南时尚商圈。不过后来商场的定位逐渐变为社区型购物中心。悦秀城等购物中心的开业希望能够激活右安门地区的居民消费。

悦秀城交通便利,辐射的居民不在少数,右安门地区也一直存在巨大的社区商业空白,居民购物不便,消费外流现象严重。但事与愿违,北京商报记者走访时发现,悦秀城二层商场引入的多为格子铺、美甲店、美容美体和微整形门店。由于多数暂停营业,商场二层已经成为周边居民的健身场所。此外,在其他购物中心成为“吸客担当”的餐饮业态也并未在悦秀城发挥应有作用,四层五层餐饮区近半空置。

据悦秀城招商部相关负责人介绍,目前商场正在重新进行规划调整,尤其是二层,调整包括品牌选择和业态搭配。对于租金,上述负责人透露,位于二层的店铺约8元/天/平方米,物业费2.5元每天/平方米。位于高层的写字楼区域租价大概在5.5元/天/平方米。

北京商报记者在走访时还发现,由于经营不善以及经济纠纷,悦秀城内的不少店铺已停止营业。而多位消费者向记者投诉,部分儿童娱乐体验类项目和餐饮品牌负责人已跑路,消费者购买的预付卡内还有上万元的金额无法消费。

消费者高先生表示,他去年在位于悦秀城一层的一家名为识博教育的大型儿童体验类项目办理了1000元预付卡,消费两次后卡内余额为800元,然而去年11月初,北京悦该项目已停止营业,悦秀城贴出公告,表示终止合同关系,办理会员卡的顾客自行联系识博教育,沟通退卡事宜。而识博教育所属公司北京奥帆文化咨询有限公司贴出的公告则显示,奥帆公司入驻商场后因经营亏损,陆续开始清理会员,预计清理时间为2016年12月1日。然而高先生表示,该公司并未通知他相关事宜,所留电话也无人接听。北京商报记者尝试拨打奥帆公司提供的电话,未被接通。目前,这一大型游乐设施相关设备仍摆放于商场一层中央区域。

另有消费者刘女士向北京商报记者表示,她和家人购买了位于商场五层的蓝澜海鲜自助火锅5000元和1万元预付卡,仅消费两次后发现商户已停止营业。刘女士多次前往悦秀城物业方鹏润地产咨询并得知,蓝澜海鲜负责人早已失联,商户与悦秀城存在经济纠纷,拖欠商场巨额房租,商场已于去年6月给该商户贴上封条。悦秀城表示,预付卡未消费完的消费者可在商场进行集中登记后共同起诉该商家。

在中国购物中心产业资讯中心主任郭增利看来,悦秀城定位的不断调整反映现阶段消费者消费行为和消费方式的变迁导致商业设施的多轮次调整。

悦秀城做社区型购物中心的思路是正确的,今年起,北京乃至全国的商业设施都将向便利化发展。但众多做品质生活、便利生活的社区型购物中心的方向是错的。“社区型购物中心被误解为微缩版区域型购物中心或都市型购物中心,其实,社区型购物中心解决的不是品牌问题,而是便利生活的问题,是保持高紧密度生活黏性的场所。”郭增利认为。

郭增利建议,社区型购物中心发展首先要抛开品牌档次和知名度,提供生活必需的服务和商品,从商品的角度强化与消费者的日常连接。同时,社区型购物中心更应该强调服务,增强消费者的依赖程度,通过享受社区生活配套服务再享受一站式配套商品服务。

从市场走向来看,越来越多的开发商和运营商已经认识到城市商业设施密度非常大,各司其职才能更好地发展。都市中心、区域中心、次区域中心、社区中心和邻里中心的多级商业中心格局和体系在北上广深等城市应走在全国的前列。随着中心格局逐渐清晰,越接近居民生活的商业设施,对生活黏性的要求越高。从有名无实变为“有名有实”是接下来社区型购物中心应该重点注意的方面。

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开业不到4年的北京悦秀城清空商户落幕出售纠纷再起

从开业到停业,位于南二环核心区域的悦秀城仅用了不到4年的时间,在这过程中一直身处于纠纷当中。

开业、纠纷、维权、停业,悦秀城自“诞生”以来,一直面临着各种风波。北京商报近日走访观察到,悦秀城外已用围挡全部围住,消费者已无法进入,此前一直保持营业的停车场也已关闭。门口设立了安保人员,仅有持工作证的人才能进入。

在调查了解中,有悦秀城商户表示,商场在清理仅存的商家,已经断水断电了。实际上,记者此前多次走访时发现,悦秀城仅剩庆丰包子铺、卫民堂大药房和东霆健身房三家店铺。

此外,北京商报记者从商家处获得多份《停业通知函》和《合同解除通知函》,函件日期显示在10月与11月。其中一份停业通知显示,悦秀城于12月31日20点起停止项目运营,随后另一份通知显示,项目停运时间提前至11月25日。

根据悦秀城内最后剩下的三家商户之一——卫民堂大药房负责人表示,11月25日商场开始断水断电,商家随之停业。

该负责人表示,与悦秀城签约的合同到期时间为2020年,商场曾提出收购药房内剩余药品。但该负责人表示“无法接受”。此外,庆丰包子铺与商场的合同到期时间为2022年8月。

对于上述说法,北京商报记者联系到了鹏润集团品牌部,据相关负责人表示:“公司有出售悦秀城的意向,但最终结果尚未确定。”对于剩余商户的处理问题,鹏润集团品牌部并未给出具体回复。

实际上,悦秀城早在今年1月中旬就曾宣布停业。根据悦秀城的官方表述,停业属受商场发展定位的影响。当时,庆丰包子铺、东霆健身和卫民堂大药房正常营业外,“歌友汇KTV”和一家“轮滑”商户均正常运营。

悦秀城开业之初,国美电器、歌友汇KTV和DMG影城是商场的三大主力店,但经营时间不到一年半,三大主力店之一的国美电器就已撤离该商场。当时就有人分析称,自家国美电器都无法正常经营,悦秀城运营之路将更加艰难。

今年4月,
更多精彩尽在这里,详情点击:http://delphineamiot.com/,周琦当选周最佳北京商报记者曾从一位悦秀城商户处了解到,宣布停业后的悦秀城开始与大小商户打官司。他表示,“由于与商户的第一场官司胜利方为悦秀城,所以商场方想借着胜诉判例继续诉讼剩余商户,以阻止商户方先行起诉。”

面对已经停业的悦秀城,商户与商场之间的矛盾再度升级。“悦秀城引入30多家商户入驻,后因法院判例审理,商户损失了巨额租金、物业费和违约金,很多人几乎倾家荡产。”一家已经从悦秀城撤出的餐饮品牌商户对北京商报记者表示。

据了解,此前超过30家商户于2014年10月至2015年签订了《国美生活广场项目商铺租赁合同》。根据招商手册显示,西贝、金鼎轩、汉堡王等品牌都已签约或意向入驻,商铺出租率达到70%。该商户表示,当时悦秀城要求各个商户抓紧时间装修,赶在2015年春节前开业。

“直到2015年9月份国美集团悦秀城项目才进行了试营业,至今也未正式开业,整个商场出租率不足30%,商场冷冷清清,没有人气,节假日也没有促销活动,商场正门的LED大屏幕经常处于黑屏状态。

其间这几十家商户多次找悦秀城项目部反映,国美集团悦秀城也多次以‘大型购物超市’马上入驻,一线品牌即将进场,商场很快就会火起来的,你们再坚持坚持,反正不开业也不收取费用。”一位商户负责人说道。

北京商报记者了解到,已有商户或将利用集团诉讼方式维权,“国美集团悦秀城项目属于欺诈式招商,诓骗众商户进场装修毛坯房,投入设备设施上亿元,不但没有收回投资,惨淡经营致使众商户严重亏损”,商户表示,“悦秀城项目招商经营不利,商场一直未达到正常开业条件。2018年底众商户被商场单方强制解除合同,所有物品一律不得带走。”

北京商报最早曾于2017年6月14日刊发《纠纷再起 悦秀城难转身》的报道,彼时悦秀城商户联手成立商户委员会进行维权,希望向商场方讨回押金并顺利解约。当时涉及商户达37家,均未交过租金或物业费。

双方矛盾点在于,商场方承诺正式营业后才缴纳相应费用,但商场一直没有正式营业的通知或证明。商户认为,商场二三楼层多数商铺空置,缺乏有效引流手段。

即便作为较早转型的悦秀城,也一直还没有合理的发展模式。悦秀城的前身是大康国际鞋城,主要以鞋类批发为主,2011年2月,大康鞋城因为经营问题宣布停业,此后闲置两年的大康鞋城转型为“国美生活广场”,引入餐饮、电影院等业态,后改名“U-SHOW悦秀城”。

针对上述问题,北京超市供应企业协会会长姚文华认为,悦秀城从招商初期就没有很好地秉承公平性,利用格式合同吸引法律意识淡薄的中小商户,大型品牌与商家都有自己的法务,不会与悦秀城签订格式合同,通常情况下,品牌方与商场方都会共同承担风险,北京悦这也是悦秀城难以吸引大品牌入驻的主要原因。

“悦秀城是否存在欺诈性还难以判断,但的确存在一定的欺骗性”,姚文华还表示,悦秀城地理位置优越,未来无论是所属集团继续经营,还是引入新的运营团队,都应该从公平性出发“良性”招商并打造相应的配套设施才能长久发展。

而对于此次悦秀城出售并可能改为写字楼的转型方向,北商研究院特约专家、北京商业经济学会常务副会长赖阳表示, 悦秀城此前虽然有餐饮、娱乐、儿童业态,但整体上还是一个传统的购物中心架构,与目前的现在消费需求不符,升级不到位。

赖阳指出,悦秀城是北京城市优化疏解之后,从鞋城改成购物中心,因此,品牌结构组合上,还是原来鞋城遗留下来的商户的老思想。赖阳表示,悦秀城的此前的产权纠纷较为复杂,但地理位置优越,若收购方将其改为写字楼业态,或许是比较合理的解决方案。

写字楼业态对于运营团队而言,运营难度较低,但相比商场业态,收益也会更低。在赖阳看来,相比之下,将原有商城改造为区域生活中心是更好的选择。